El 2018 ha terminado con un balance muy positivo en cuanto al mercado inmobiliario, con muy buenas cifras en cuanto a compraventas e hipotecas, así como con precios más caros tanto en venta como en alquiler. De hecho, muchos han vuelto a hablar de otra posible burbuja inmobiliaria como la que hubo en nuestro país hace ya más de diez años, pero los analistas coinciden en que no se cometerá de nuevo este error, ya que el 2018 ha sido el mejor año para el sector después de la crisis y aunque la tendencia sea que los precios sigan subiendo, esta vez lo harán de una manera mucho más moderada.
De todos modos, cuando hablamos del ascenso de precios, hay que tener en cuenta que este incremento no es igual para todas las provincias de España, sino que se están dando especialmente en los núcleos económicos, turísticos y demográficos principales, como Madrid y Cataluña, así como la zona de levante y las islas. Del mismo modo, en los barrios más céntricos es donde se concentra más la subida de precios.
En general, podemos afirmar que la evolución del mercado se va a enfrentar este año a varias cuestiones importantes, tales como:
- La disminución del crecimiento de la economía española, con lo cual los consumidores perderán confianza para invertir.
- La afectación en el sector del Real Decreto de medidas urgentes sobre la vivienda que se aprobó el pasado 14 de diciembre por el Consejo de Ministros.
- La repercusión que tendrá la nueva Ley de Hipotecas que está prevista que se apruebe en marzo de este año.
- La dificultad a la que se enfrentan los jóvenes en la actualidad para acceder a una vivienda.
- La subida de los costes para la construcción, que afortunadamente no será de igual modo para según qué comunidades.
Si hablamos de compraventa, el 2018 ha sido el cuarto año consecutivo con un crecimiento en las transacciones y se prevé que para este 2019 la tendencia sea la misma, de hecho, los expertos prevén que este año se hagan más operaciones que el año pasado, si bien no llegarán a los máximos de 2006 o 2007.
Aunque la demanda de vivienda de segunda mano sigue representando un alto porcentaje para los compradores (más de un 80%), con la reactivación de las promociones inmobiliarias y el aumento del número de licencias concedidas hace un par de años y cuyas construcciones se estima que se terminarán para este 2019, las ventas de vivienda nueva se incrementarán, estimándose una previsión de un total de 500.000 viviendas aproximadamente, entre vivienda nueva y vivienda de segunda mano para este año.
Respecto al alquiler, sin embargo, se empieza a notar una desaceleración de precios y podemos observar que, en zonas como Madrid y Barcelona, ya se ha llegado a un punto en que los precios han llegado a su máximo y comienzan a registrarse las primeras ‘caídas’ desde finales de año. El problema ha sido que los precios han subido a un ritmo mayor que el poder adquisitivo de los españoles, con que la situación no podía sostenerse por mucho tiempo, y esto junto con las restricciones al alquiler turístico que se han anunciado en la modificación de la Ley de arrendamientos urbanos, está provocando que el precio del alquiler disminuya.
Tal como apuntábamos antes, otro factor determinante para saber si este año será propicio para la compra de una casa es la hipoteca. Con la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria que en muchos aspectos va a ser positiva para el hipotecado, también hará que nos enfrentemos a algunas incertidumbres, sobre todo en el posible encarecimiento de estas y la más que probable subida del Euribor, el cual, según los expertos, puede alcanzar valores positivos. Ante esta cuestión, las hipotecas de interés variable se verán afectadas. En cualquier caso, habrá que esperar a ver el texto definitivo y qué ocurrirá con las hipotecas.
Con este panorama y de cara a este año, el mercado seguirá dando muestras de recuperación y el sector inmobiliario continuará expandiéndose, aunque como decíamos, a un ritmo mucho más moderado que en los años del boom inmobiliario. En primer lugar, por las previsiones tanto de organismos internacionales como de nuestro propio Gobierno, los cuales apuntan que el crecimiento será débil. Además, influirán también las nuevas reglas del mercado con la legislación pendiente y las nuevas formas de financiación. Asimismo, esta recuperación será más reducida porque la situación de los compradores o arrendadores es complicada: con menos poder adquisitivo, con la incertidumbre laboral y la falta de posibilidad de ahorro de las familias que impiden el acceso a la vivienda sobre todo de los jóvenes.
Aun así, los expertos hablan de moderación y no de estancamiento, el mercado residencial seguirá creciendo a buen ritmo, y esto se traduce a que la actividad seguirá creciendo conforme a los valores que se han instaurado de nuevo tras la crisis que se vivió en España hace ya más de una década. A pesar de los retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario e hipotecario, lo ideal es que el mercado empiece a ajustarse a la actualidad, para que tanto las familias como los jóvenes puedan plantearse el hecho de poder comprar una casa, mejorando las condiciones de acceso a la vivienda, junto con un plan de gestión urbanística que permita el desarrollo de nuevas promociones, de manera que haya más oferta disponible y de este modo evitar el estancamiento que existe en muchas ciudades donde no se construye por falta de suelo. Respecto a los factores tanto económicos como políticos, lo ideal es que se recupere la confianza por parte de los consumidores para que el mercado no se vea perjudicado. Que el mercado inmobiliario siga avanzando es una clara señal de que la crisis se está quedando atrás, si a todo ello le unimos las nuevas legislaciones, tendremos buenas opciones para que en 2019 nos podamos plantear el alquiler o la compra de una nueva vivienda, según nuestras necesidades.