El 2018 será un año en el que el mercado inmobiliario nacional seguirá asentándose y la oferta y demanda todavía deberán ajustarse un poco más, y en este baile lento, pero constante, los bancos están cambiando el tipo de hipoteca que hasta ahora ofrecían y se consolida el ofrecer hipotecas de tipo fijo.
Antes de todo, y de seguir ahondando en el tema de las hipotecas de plazo fijo o variable, lo que debemos de tener en cuenta es que la mayoría de hipotecas fijas en España son con sistema de amortización francés o de cuota constante, ello no significa que la cuota se mantenga constante los 30 o 40 años del plazo.
Sin embargo las hipotecas de plazo fijo puro, por así decirlo, podemos estar seguros de que cada mes, hasta el final, pagaremos la misma cuota.
Pero antes de seguir, es hora de que veamos las singularidades de una hipoteca variable y de una fija.
La hipoteca variable.
Un préstamo hipotecario a tipo variable es el tipo de préstamo que se caracteriza por tener un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumado a un índice de referencia (normalmente el euríbor).
Esto implica que el coste de las cuotas que se pagan mes a mes pueden variar en función de las variaciones del índice de referencia. Lo normal es que se aplique el dato del Euribor del mes en el que se ha procedido a firmar la hipoteca y cada seis meses se actualice el tipo de interés en función del último valor del euríbor.
En el escenario más favorable, al contratar una hipoteca de tipo variable, tenemos que saber que el Euribor está ahora mismo en unos mínimos históricos, con una cotización de menos 0,156 %, lo que da lugar a unas cuotas muy asequibles. Ahora bien, no hace falta nada más que echar la vista atrás hasta su máximo histórico de julio de 2008, con una cotización del 5,39 % para ver el descalabre que puedo producir en la economía familiar de las familias españolas.
Si cogemos de ejemplo que una hipoteca media de 125.000 euros a 20 años, con un diferencial del 1 %, las cuotas actuales con el mínimo Euríbor citado más arriba resultan de 679,45 euros al mes. Sin embargo, con el Euríbor en máximos, la misma hipoteca supondría un coste mensual de 1.108,67 euros, algo que puede poner en peligro nuestra economía familiar.
La hipoteca fija.
Las hipotecas fijas son un tipo de préstamo hipotecario donde se aplica el mismo tipo de interés durante todo el tiempo que dure el préstamo.
En este caso, el tipo de interés no está sujeto a ningún índice de referencia como el euríbor, por tanto, la cuota mensual a pagar es siempre la misma durante toda la hipoteca, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.
Este tipo de hipoteca, es la que más se concede ahora mismo. Una de las razones puede ser que los bancos tengan miedo a la fluctuación del euríbor y que los clientes no puedan afrontar los pagos, y puede que con esta modalidad tengan comprobado que los clientes si pueden afrontar más fácilmente los pagos.
Además, la entrada en vigor en 2018 de la nueva ley hipotecaria, que da seguridad jurídica al sector financiero. A continuación os indicamos una recopilación de elementos que caracterizan a esta nueva ley:
- Las comisiones por cancelación anticipada están limitadas.
- Se prohíben las ventas vinculadas
- Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor.
- Se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos
- Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros
Veamos algunas singularidades más de las hipotecas de tipo fijo:
• Las hipotecas de tipo fijo serán rentables siempre queque el tipo nominal no supere el 3% y que no se obligue al hipotecado a contratar determinados productos adicionales como los seguros, que encarecen el tipo TAE final.
• Una hipoteca a tipo fijo no es la adecuada para todo tipo de cliente. Hay clientes a los que un tipo variable les encaja mejor que un tipo fijo, por sus ingresos, por su capacidad de ahorro y formación financiera. Sin embargo a los clientes con menor formación financiera, se les debe asesorar para conseguir una hipoteca.