El 2018 serà un any en què el mercat immobiliari nacional seguirà assentant-se i l'oferta i demanda encara s'han d'ajustar una mica més, i en aquest ball lent, però constant, els bancs estan canviant el tipus d'hipoteca que fins ara oferien i es consolida el oferir hipoteques de tipus fix.
Abans de tot, i de seguir aprofundint en el tema de les hipoteques de termini fix o variable, el que devem tenir en compte és que la majoria d'hipoteques fixes a Espanya són amb sistema d'amortització francès o de quota constant, això no vol dir que la quota es mantingui constant els 30 o 40 anys del termini.
No obstant això les hipoteques de termini fix pur, per dir-ho, podem estar segurs que cada mes, fins al final, pagarem la mateixa quota.
Però abans de seguir, és hora que vegem les singularitats d'una hipoteca variable i d'una fixa.
L´hipoteca variable.
Un préstec hipotecari a tipus variable és el tipus de préstec que es caracteritza per tenir un tipus d'interès compost per un diferencial fix sumat a un índex de referència (normalment l'euríbor).
Això implica que el cost de les quotes que es paguen mes a mes poden variar en funció de les variacions de l'índex de referència. El normal és que s'apliqui la dada de l'Euribor del mes en què s'ha procedit a signar la hipoteca i cada sis mesos s'actualitzi el tipus d'interès en funció de l'últim valor de l'euríbor.
A l'escenari més favorable, en contractar una hipoteca de tipus variable, hem de saber que l'euríbor està ara mateix en uns mínims històrics, amb una cotització de menys 0,156%, el que dóna lloc a unes quotes molt assequibles. Ara bé, no cal res més que mirar enrere fins al seu màxim històric de juliol de 2008, amb una cotització del 5,39% per veure el descalabre que puc produir en l'economia familiar de les famílies espanyoles.
Si agafem d'exemple que una hipoteca mitjana de 125.000 euros a 20 anys, amb un diferencial de l'1%, les quotes actuals amb el mínim euríbor citat més amunt resulten de 679,45 euros al mes. No obstant això, amb l'euríbor en màxims, la mateixa hipoteca suposaria un cost mensual de 1.108,67 euros, cosa que pot posar en perill la nostra economia familiar.
L´hipoteca fixa.
Les hipoteques fixes són un tipus de préstec hipotecari on s'aplica el mateix tipus d'interès durant tot el temps que duri el préstec.
En aquest cas, el tipus d'interès no està subjecte a cap índex de referència com l'euríbor, per tant, la quota mensual a pagar és sempre la mateixa durant tota la hipoteca, encara que els tipus d'interès del mercat pugin o baixin.
Aquest tipus d'hipoteca, és la que més es concedeix ara mateix. Una de les raons pot ser que els bancs tinguin por de la fluctuació de l'euríbor i que els clients no puguin afrontar els pagaments, i pot ser que amb aquesta modalitat tinguin comprovat que els clients si poden afrontar més fàcilment els pagaments.
A més, l'entrada en vigor el 2018 de la nova llei hipotecària, que dóna seguretat jurídica al sector financer. A continuació us indiquem un recull d'elements que caracteritzen aquesta nova llei:
- Les comissions per cancel·lació anticipada estan limitades.
- Es prohibeixen les vendes vinculades
- Es facilita la reconversió d'hipoteques en divises estrangeres a hipoteques en euros, a petició del deutor.
- S'eliminen els incentius per a la plantilla dels bancs
- Canvia el règim jurídic dels intermediaris financers
Vegem algunes singularitats més de les hipoteques de tipus fix:
• Les hipoteques de tipus fix seran rendibles sempre queque el tipus nominal no superi el 3% i que no s'obligui a l'hipotecat a contractar determinats productes addicionals com les assegurances, que encareixen el tipus TAE final.
• Una hipoteca a tipus fix no és l'adequada per a tot tipus de client. Hi ha clients als quals un tipus variable els encaixa millor que un tipus fix, pels seus ingressos, per la seva capacitat d'estalvi i formació financera. No obstant això als clients amb menor formació financera, se'ls ha d'assessorar per aconseguir una hipoteca.