Newletter del mes de febrero

Cada uno necesita un techo para vivir y en momentos como ahora, donde no se encuentran viviendas de alquiler anual, la pregunta es si tenemos la opción de comprar nuestro hogar.

Lo primero será hacer un análisis financiero para evaluar nuestra capacidad de asumir la financiación con los ahorros que tenemos y los ingresos que podemos justificar frente al banco. En el caso de un empleado, el banco podrá prestar hasta el 80% del precio de compra si se trata de la residencia principal del deudor. Como la compra conlleva el pago de impuestos (IVA, Actos Jurídicos Documentados o Transmisión Patrimonial), el deudor tendrá que aportar estos, además del 20% que el banco no financia.

Con estos números, nos aseguramos de poder pagar la hipoteca a largo plazo y de que nuestra aportación es suficiente para comprar la vivienda que necesitamos. Por ejemplo, para la compra de un piso de 200.000€, el comprador deberá tener el 20%, es decir, 40.000€, más los impuestos y gastos, unos 22.000€, lo que suma un total de 62.000€. Después, la cuota mensual de una hipoteca de 160.000€ no deberá superar el tercio de sus ingresos. Para los menores de 33 años, hay opciones de beneficiarse de una rebaja en los impuestos y el gobierno puede avalar a los menores de 35 años y a las familias con menores que hacen su primera adquisición.

Una vez obtenido el visto bueno del banco, la siguiente etapa será encontrar una vivienda que se adapte a nuestras necesidades y solicitar una tasación. Es importante que la valoración sea acorde con el precio de compra, ya que, si está por debajo, el banco financiará el 80% de este importe y faltará dinero. Por otro lado,  si está por encima, se pagarán impuestos sobre el valor más alto. Para mayor tranquilidad, se recomienda consultar a un especialista.

Cuando vendemos un inmueble y salvo en el caso de una exención por reinversión en la primera vivienda, nos toca pagar a hacienda el impuesto sobre el beneficio inmobiliario, conocido como ganancia patrimonial. Este impuesto se calcula sobre el beneficio efectivo realizado entre el día de la compra y el día de la venta. O sea, se pueden deducir los impuestos y honorarios pagados para comprar y para vender. Pero no se toma en cuenta la pérdida de valor del capital debido a la inflación, lo que significa que pagamos impuestos sobre un patrimonio que no existe.

Por ejemplo, si he comprado en 1999, un piso por 100’000 €, y que lo he vendido por 250’000 € en 2024, el beneficio es de 150’000. Sin embargo, si actualizamos los 100’000 € para corregirlos de la inflación, supondría hoy la cantidad de 178’000 €, o sea que lo que realmente nos representa un beneficio es la diferencia entre los 250’000 y los 178’000, ya que con 178’000 € en 2024, se puede comprar lo mismo que con 100’000 en 1999. El Estado nos cobra impuestos sobre dinero que no hemos ganado.

La casa del mes

¿Cómo se ha comportado el mercado de las compraventas durante los tres primeros trimestres del último año en el Baix Empordà?

Entre enero y septiembre, se han cerrado 2311 compraventas en el Baix Empordà: 549 de obra nueva, 1759 de vivienda usada y 3 de vivienda protegida. La superficie media ha sido de 111,6 m², siendo los inmuebles de segunda mano un poco más amplios que los de obra nueva, lo que se explica porque la mayoría de la obra nueva está compuesta por edificios de pisos, mientras que la vivienda usada incluye casas y chalets. El precio medio de las operaciones se sitúa en 273.000 €, lo que sitúa al Baix Empordà en la quinta posición de las zonas más caras, por detrás del Val d'Aran, la Cerdanya, el Barcelonès y el Garraf.