Desafortunadamente llegará un momento en la vida en el cual perderemos a un ser querido. En estos instantes tan difíciles se acumulan compromisos que, por nuestro estado emocional, no nos apetece atender. Por eso, es conveniente prepararse para tener conocimientos y herramientas en el momento de tomar decisiones.
Uno de los errores más comunes al momento de hacer la herencia en la notaría, cuando hay algún inmueble en el patrimonio, es declarar el valor fiscal mínimo. que corresponde al valor de referencia que se puede obtener en la página web del Catastro con un certificado digital. Pero, en el caso de querer vender la finca para compartir el patrimonio, puede que sea un mal cálculo.
Los impuestos sobre el beneficio inmobiliario se calculan de la siguiente manera: Del precio de venta bruto, se deduce los gastos de comercialización y los indispensables a la venta. Son los honorarios del agente inmobiliario, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética y la plusvalía municipal. Del precio de venta neto, deducimos el precio de compra total, compuesto del precio de compra, más los impuestos, honorarios del notario, registro y gestoría.
Ejemplo:
Precio de venta: 500’000 €
Honorarios del agente: 30’000 €
Cédula de habitabilidad: 150 €
CEE: 150 €
Plusvalía municipal: 1’200 €
Precio de venta neto: 468’500 €
Precio de compra 250’000 €
Impuestos 25’000 €
Notario 1’000 €
Registro 300 €
Gestoría 200 €
Precio de compra total 276’500 €
Beneficio imponible: 192’000 € (468’500 € - 276’500 €)
Hay que subrayar que dependiendo de la situación y de la edad del sujeto pasivo, puede haber reducciones del impuesto sobre el beneficio inmobiliario. Pero en este caso, vamos a calcular el importe normal que supondría el importe de 192’000 € para un solo contribuyente.
Los primeros 6’000 € a 19% 1’140 €
de 6’001 a 50’000 € a 21% 9’240 €
de 50’001 a 192’000 € a 23% 32’660 €
Total: 43'040 €
A partir de 200’000 € de beneficio, el tipo impositivo es de 26%
Imaginamos el siguiente caso práctico:
Tres hermanos reciben de su padre fallecido una casa en la Costa Brava. Como cado uno de ellos tiene necesidades de liquidez diferentes, deciden que una vez la herencia esté firmada en la Notaría, pondrán la casa a la venta. Para saber el valor de mercado de la vivienda, llaman a un agente de la zona que hace una valoración a un precio de 450.000 €.
En el primer caso, los hermanos deciden declarar el valor mínimo admitido por Hacienda, que es el valor catastral de referencia, en este caso de un importe de 180.000 € que será considerado como el valor de la última transmisión antes de la futura compraventa.
Al ser tres hermanos, cada uno tiene derecho en Cataluña a un importe de 100.000 € exento de impuestos sucesorios, con lo cual no pagan impuestos sobre la herencia. Pero al momento de vender, si consiguen el objetivo de 450.000 €, es decir, 150.000 € por hermano, la agencia tributaría considerará la ganancia inmobiliaria como la diferencia entre la última transmisión y la compraventa, es decir, 90.000 € por cada uno, tributando 19’580 € cada uno.
Veamos ahora lo que habrían pagado declarando 450.000 €, el valor de mercado de la casa, al momento de la herencia.
Teniendo derecho a una reducción por parentesco de 100.000 €, la base imponible de cada uno habría sido de 50.000 €, que corresponde al primer tramo de impuestos, 7%, es decir, una cuota íntegra de 3.500 €. Al ser del grupo II, tienen derecho a una bonificación sobre la cuota del 60% hasta 100.000, con lo cual les habría quedado una cuota por pagar de 1.400 € cada uno.
Ojo! Este caso se presenta para los descendientes directos y cónyuges. La situación es totalmente diferente para los miembros de los grupos de parentesco 3 y 4 que no benefician de reducción de ningún tipo y tributan a un tipo impositivo mucho más alto. En este caso puede ser más ventajoso declarar el valor fiscal mínimo al momento de escriturar la herencia.
Por eso, antes de pasar por la notaría, recomendamos reflexionar sobre el tema de la venta de los inmuebles y consultar a un especialista.