Desafortunadament arribarà un moment a la vida en el qual perdrem un ésser estimat. En aquests instants tan difícils s'acumulen compromisos que, pel nostre estat emocional, no ens ve de gust atendre. Per això, és convenient preparar-se per tenir coneixements i eines a l'hora de prendre decisions.
Un dels errors més comuns al moment de fer l'herència a la notaria, quan hi ha algun immoble al patrimoni, és declarar el valor fiscal mínim. que correspon al valor de referència que es pot obtenir a la pàgina web del Cadastre amb un certificat digital. Però, en el cas de voler vendre la finca per compartir el patrimoni, potser és un mal càlcul.
Els impostos sobre el benefici immobiliari es calculen de la manera següent: Del preu de venda brut, se'n dedueix les despeses de comercialització i les indispensables a la venda. Són els honoraris de l'agent immobiliari, la cèdula d'habitabilitat, el certificat d'eficiència energètica i la plusvàlua municipal. Del preu de venda net, deduïm el preu de compra total, compost del preu de compra, més els impostos, honoraris del notari, registre i gestoria.
Exemple:
Preu de venda: 500'000 €
Honoraris de l'agent: 30'000 €
Cèdula d'habitabilitat: 150 €
CEE: 150 €
Plusvàlua municipal: 1'200 €
Preu de venda net: 468,500 €
Preu de compra: 250'000 €
Impostos: 25'000 €
Notari: 1'000 €
Registre: 300 €
Gistoria: 200 €
Preu de compra total: 276,500 €
Benefici imposable: 192'000 € (468'500 € - 276'500 €)
Cal subratllar que depenent de la situació i l'edat del subjecte passiu, hi pot haver reduccions de l'impost sobre el benefici immobiliari. Però en aquest cas, calcularem l'import normal que suposaria l'import de 192,000 € per a un sol contribuent.
Els primers 6'000 € a 19% 1'140 €
de 6'001 a 50'000 € a 21% 9'240 €
de 50'001 a 192'000 € a 23% 32'660 €
Total: 43'040 €
A partir de 200,000 € de benefici, el tipus impositiu és de 26%
Imaginem el cas pràctic següent:
Tres germans reben del seu pare mort una casa a la Costa Brava. Com que un té necessitats de liquiditat diferents, decideixen que una vegada l'herència estigui signada a la Notaria, posaran la casa a la venda. Per saber el valor de mercat de l'habitatge, truquen a un agent de la zona que fa una valoració a un preu de 450.000€.
En el primer cas, els germans decideixen declarar el valor mínim admès per Hisenda, que és el valor cadastral de referència, en aquest cas dun import de 180.000 € que serà considerat com el valor de la darrera transmissió abans de la futura compravenda.
Com que són tres germans, cadascú té dret a Catalunya a un import de 100.000 € exempt d'impostos successoris, amb la qual cosa no paguen impostos sobre l'herència. Però al moment de vendre, si aconsegueixen l'objectiu de 450.000 €, és a dir, 150.000 € per germà, l'agència tributaria considerarà el guany immobiliari com la diferència entre la darrera transmissió i la compravenda, és a dir, 90.000 € per cadascú, tributant 19'580 € cadascun.
Vegem ara què haurien pagat declarant 450.000 €, el valor de mercat de la casa, al moment de l'herència.
Tenint dret a una reducció per parentiu de 100.000€, la base imposable de cadascun hauria estat de 50.000€, que correspon al primer tram d'impostos, 7%, és a dir, una quota íntegra de 3.500€. Com que és del grup II, tenen dret a una bonificació sobre la quota del 60% fins a 100.000, amb la qual cosa els hauria quedat una quota per pagar de 1.400 € cadascun.
Compte! Aquest cas es presenta per als descendents directes i cònjuges. La situació és totalment diferent per als membres dels grups de parentiu 3 i 4 que no beneficien de reducció de cap mena i tributen a un tipus impositiu molt més alt. En aquest cas, pot ser més avantatjós declarar el valor fiscal mínim en el moment d'escripturar l'herència.
Per això, abans de passar per la notaria, recomanem reflexionar sobre el tema de la venda dels immobles i consultar un especialista.